Требования Москомархитектуры к АГР в Москве: документы для согласования, архитектурные решения, 3D-модели и типичные ошибки девелоперов
Узнайте требования Москомархитектуры (МКА) к архитектурно-градостроительным решениям (АГР): какие документы нужны, зачем 3D-модель, как проходит согласование и какие ошибки чаще всего приводят к отказу.
Блог / Статьи
Требования Москомархитектуры (МКА) к архитектурно-градостроительным решениям (АГР)
Архитектурно-градостроительные решения (АГР) — это обязательный этап для всех застройщиков и девелоперов, работающих в Москве. Без согласования АГР невозможно начать строительство нового объекта или провести серьёзную реконструкцию существующего здания.
Москомархитектура (МКА) предъявляет чёткие требования к пакету документов, архитектурным решениям и цифровым моделям. От правильной подготовки зависит, получите ли вы разрешение с первого раза или проект вернётся на доработку, что приведёт к потерям времени и бюджета.
В этой статье разберём, что такое АГР, какие требования предъявляет МКА, как проходит согласование и какие ошибки чаще всего приводят к отказу.
Архитектурно-градостроительные решения (АГР) — это обязательный этап для всех застройщиков и девелоперов, работающих в Москве. Без согласования АГР невозможно начать строительство нового объекта или провести серьёзную реконструкцию существующего здания.
Москомархитектура (МКА) предъявляет чёткие требования к пакету документов, архитектурным решениям и цифровым моделям. От правильной подготовки зависит, получите ли вы разрешение с первого раза или проект вернётся на доработку, что приведёт к потерям времени и бюджета.
В этой статье разберём, что такое АГР, какие требования предъявляет МКА, как проходит согласование и какие ошибки чаще всего приводят к отказу.
Что такое АГР и зачем они нужны?
Архитектурно-градостроительные решения (АГР) — это официально утверждённый документ, который фиксирует параметры будущего строительства. В нём закреплены ключевые архитектурные характеристики объекта: этажность, габариты, материалы фасадов, цветовые решения, а также его вписывание в окружающую застройку.
Определение АГР
АГР нужно получать:
● при новом строительстве жилых и коммерческих зданий в Москве;
● при реконструкции объектов с изменением фасадов, этажности или функционального назначения;
● при проектировании значимых общественных зданий (школы, детские сады, поликлиники, бизнес-центры и др.).
Без АГР проект просто не допустят к дальнейшему согласованию и строительству.
● при новом строительстве жилых и коммерческих зданий в Москве;
● при реконструкции объектов с изменением фасадов, этажности или функционального назначения;
● при проектировании значимых общественных зданий (школы, детские сады, поликлиники, бизнес-центры и др.).
Без АГР проект просто не допустят к дальнейшему согласованию и строительству.
Чем АГР отличается от ГПЗУ и других документов
● ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) определяет общие условия застройки участка.
● АГР конкретизирует архитектурные параметры объекта, которые должны вписываться в рамки ГПЗУ.
● В отличие от разрешения на строительство, АГР не даёт права строить, а лишь фиксирует архитектурные решения, которые город согласовал.
● ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) определяет общие условия застройки участка.
● АГР конкретизирует архитектурные параметры объекта, которые должны вписываться в рамки ГПЗУ.
● В отличие от разрешения на строительство, АГР не даёт права строить, а лишь фиксирует архитектурные решения, которые город согласовал.
Основные требования МКА к АГР
Чтобы проект был согласован, он должен соответствовать градостроительным регламентам Москвы.
Соответствие градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ)
АГР проверяют на предмет соответствия параметрам, указанным в ГПЗУ: допустимая этажность, отступы от границ участка, площадь застройки.
Соблюдение правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
Проект должен учитывать ограничения, установленные ПЗЗ: функциональное назначение территории, охранные зоны, санитарные нормы.
Архитектурные требования (фасады, материалы, цветовые решения)
МКА требует, чтобы фасады были выполнены в едином стиле с окружением, использовались качественные материалы, а цветовая гамма не нарушала архитектурный облик района.
Вписывание объекта в окружающую застройку
Проект должен гармонично сочетаться с соседними зданиями, учитывать транспортные потоки, озеленение и общественные пространства.
Нормативы по этажности, плотности и функциональному назначению
Объект должен соответствовать нормативам города по плотности застройки, этажности и назначению помещений (жилые, офисные, торговые).
Экологические и инженерные требования
При проектировании учитываются требования по энергоэффективности, шумозащите, обеспечению инженерными сетями и экологическим стандартам.
Чтобы проект был согласован, он должен соответствовать градостроительным регламентам Москвы.
Соответствие градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ)
АГР проверяют на предмет соответствия параметрам, указанным в ГПЗУ: допустимая этажность, отступы от границ участка, площадь застройки.
Соблюдение правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
Проект должен учитывать ограничения, установленные ПЗЗ: функциональное назначение территории, охранные зоны, санитарные нормы.
Архитектурные требования (фасады, материалы, цветовые решения)
МКА требует, чтобы фасады были выполнены в едином стиле с окружением, использовались качественные материалы, а цветовая гамма не нарушала архитектурный облик района.
Вписывание объекта в окружающую застройку
Проект должен гармонично сочетаться с соседними зданиями, учитывать транспортные потоки, озеленение и общественные пространства.
Нормативы по этажности, плотности и функциональному назначению
Объект должен соответствовать нормативам города по плотности застройки, этажности и назначению помещений (жилые, офисные, торговые).
Экологические и инженерные требования
При проектировании учитываются требования по энергоэффективности, шумозащите, обеспечению инженерными сетями и экологическим стандартам.
Какие документы нужны для согласования АГР
Базовый пакет документов для согласования включает:
Заявление и правоустанавливающие документы на участок
Подтверждают, что застройщик имеет право использовать участок для строительства.
Архитектурная концепция (чертежи, планы, фасады)
Показывает общий замысел, архитектурный стиль, цветовые и материаловые решения.
Показывает общий замысел, архитектурный стиль, цветовые и материаловые решения.
Для значимых объектов требуется цифровая модель, которая показывает проект в контексте города.
Ситуационный план и пояснительная записка
Обосновывают выбранные решения, демонстрируют влияние объекта на прилегающую территорию
Базовый пакет документов для согласования включает:
Заявление и правоустанавливающие документы на участок
Подтверждают, что застройщик имеет право использовать участок для строительства.
Архитектурная концепция (чертежи, планы, фасады)
Показывает общий замысел, архитектурный стиль, цветовые и материаловые решения.
Показывает общий замысел, архитектурный стиль, цветовые и материаловые решения.
Для значимых объектов требуется цифровая модель, которая показывает проект в контексте города.
Ситуационный план и пояснительная записка
Обосновывают выбранные решения, демонстрируют влияние объекта на прилегающую территорию
Роль 3D-моделей в согласовании АГР
Когда требуется цифровая модель
3D-модель обязательна при согласовании большинства крупных и общественно значимых проектов в Москве.
Требования МКА к 3D-модели (формат, детализация, окружение)
● Файлы в форматах .FBX, .RVT, .DWG.
● Обязательная детализация фасадов и контекста.
● Условные текстуры и читаемая визуализация.
Типичные ошибки при подаче 3D-моделей
● Неправильный формат файла.
● Отсутствие окружения (модель «в чистом поле»).
● Ошибки в масштабе или геометрии.
Когда требуется цифровая модель
3D-модель обязательна при согласовании большинства крупных и общественно значимых проектов в Москве.
Требования МКА к 3D-модели (формат, детализация, окружение)
● Файлы в форматах .FBX, .RVT, .DWG.
● Обязательная детализация фасадов и контекста.
● Условные текстуры и читаемая визуализация.
Типичные ошибки при подаче 3D-моделей
● Неправильный формат файла.
● Отсутствие окружения (модель «в чистом поле»).
● Ошибки в масштабе или геометрии.
Процесс согласования АГР в Москомархитектуре
Собираются все необходимые документы, проектная документация и 3D-модель.
Шаг 1. Подготовка пакета документов
МКА проверяет комплектность пакета. Если чего-то не хватает — документы возвращают.
Шаг 2. Предварительная проверка
Проект рассматривается специалистами Архсовета Москвы.
Шаг 3. Рассмотрение на Архсовете
Если проект соответствует всем требованиям — выдаётся согласование. Если есть ошибки — проект возвращается с замечаниями.
Шаг 4. Получение согласования или доработка проекта
Когда могут отказать в согласовании АГР
Несоответствие ПЗЗ или ГПЗУ
Если параметры здания выходят за рамки установленных норм.
Ошибки в проектной документации
Неточности в чертежах, несоответствия между документами.
Несогласованность архитектурных решений с окружением
Проект не вписывается в район по стилю или масштабу.
Отсутствие 3D-модели или её несоответствие требованиям
Для значимых объектов это частая причина отказа.
Если параметры здания выходят за рамки установленных норм.
Ошибки в проектной документации
Неточности в чертежах, несоответствия между документами.
Несогласованность архитектурных решений с окружением
Проект не вписывается в район по стилю или масштабу.
Отсутствие 3D-модели или её несоответствие требованиям
Для значимых объектов это частая причина отказа.
Часто задаваемые вопросы о требованиях к АГР
Сколько времени занимает согласование АГР?
Обычно от 30 до 60 дней в зависимости от сложности объекта и корректности документов.
Можно ли обойтись без 3D-модели?
Нет, для большинства крупных объектов это обязательное требование.
Нужно ли согласовывать перепланировку через АГР?
Да, если она затрагивает внешний облик здания или его функциональное назначение.
Что делать, если пришёл отказ?
Исправить ошибки, доработать проект и подать документы повторно.
Эволюция требований МКА к архитектурным проектам
Ранее проекты представлялись на бумаге: чертежи, планы, макеты из картона. Затем архитекторы перешли на CAD-чертежи. Сегодня обязательным становится использование BIM и 3D-моделей, что повышает прозрачность и скорость согласований.
Заключение
Архитектурно-градостроительные решения — это ключевой документ для строительства в Москве. Соблюдение требований МКА позволяет избежать отказов и получить разрешение в максимально короткие сроки.